Charte du secteur immobilier coopératif en économie sociale

CONSTATS

Face au modèle économique dominant, l’immobilier est devenu une marchandise soumise aux mécanismes du marché et matière à spéculation. La réduction du bâti à la recherche du profit et à l’intérêt individuel a conduit à de nombreuses impasses représentant une menace majeure pour la capacité de l’humanité à vivre dans des conditions acceptables et dignes sur Terre. Celles-ci peuvent s’articuler autour de 4 grands axes :

Social : l’inaccessibilité au bâti pour un nombre croissant d’associations et entreprises non lucratives, et l’inaccessibilité à l’habitat pour un public toujours plus large dont particulièrement les plus démunis ;
Économique : l’insuffisance de l’offre de bâtiments et logements de qualité, adaptés aux besoins, abordables financièrement et ce sur la durée, suite à la logique spéculative du secteur immobilier où les prix des logements augmentent plus vite que les salaires et où le rôle social de l’habitat est dénué de sa priorité par le profit ;
Politique : actions insuffisantes de l’État et des collectivités pour répondre aux besoins sociaux et économiques en matière d'accès à l’habitat, aux espaces d'activités dans une perspective anti-spéculative ; citoyen.ne.s privé.e.s de la possibilité de participer à la création, la production, la transformation du territoire sur lequel ils.elles habitent.
Environnemental : bétonisation toujours plus grande du foncier ; étalement urbain ; obsolescence programmée des bâtiments ; manque de valorisation durable des bâtiments existants causant des déperditions énergétiques ; vacance voire abandons de nombreux bâtiments et terrains urbains en Wallonie, et construction de nouveaux.

Finalement, le problème majeur de l’immobilier privé est qu’il est réduit à un instrument spéculatif. L’immobilier est considéré comme une marchandise dont la finalité est la plus-value financière. La priorisation de la dimension spéculative de l’immobilier entrave fortement le droit au logement et l’accès au bâti. S’ensuit également une aggravation des inégalités. Le droit d’abuser des lieux, au détriment du droit d’en user. Notre fédération entend donc aller à l’encontre de cette réduction de l’immobilier.

MISSIONS

La mission des signataires de la présente Charte est de permettre aux citoyen.ne.s et aux acteur.trice.s des territoires de choisir, de se réapproprier et de gérer les modes de propriété et de location des bâtiments. Notre mission est de répondre aux besoins réels dans une démarche de concertation locale et dans le respect des valeurs de la présente charte.

A cette fin les membres de la fédération entendent développer en Wallonie des PROJETS IMMOBILIERS À FINALITÉ SOCIALE.

Chaque projet s'inscrit dans la cohérence d’une approche globale intégrant : un accès au bâti très favorable, le respect des habitant.e.s et de l’environnement, ainsi que la réalisation d’une plus-value socio-économique redistribuée au niveau local.

Ainsi, les coopératives immobilières membres de la Fédération s’engagent à répondre aux critères

suivants :

Forme juridique : chaque société membre de la fédération doit être constituée sous la forme juridique de coopérative au sens du livre 6 du code des sociétés. De plus, les membres doivent détenir l’agrément Entreprise Sociale conformément à l’article 8:5 du code des sociétés et des associations et à l’article 6 de l’arrêté royal du 28 juin 2019.
Ancrage local : la société qui exploite le projet est contrôlée par des citoyens et des organisations ancrées localement. On vise la création de circuits les plus courts et directs des propriétaires aux locataires, pour une prise de conscience du lien entre les besoins et la gestion immobilière à mettre en œuvre pour y répondre.
Finalité sociale : les investissements sont réalisés pour être exploités et la rémunération du capital est strictement encadrée par l’agrément entreprise sociale. Les bénéfices sont affectés à l'investissement dans les projets en cours ou à venir. Les principes de l’économie sociale sont rencontrés et visent un accès au bâti pour tou.te.s à un prix le plus juste possible
Objet social : l’exercice d’activités dans le secteur de l’immobilier comme objet central de la coopérative. Par activités immobilières, la présente Charte entend : l’achat, la construction, la rénovation, la mise à disposition et la maintenance de biens immobiliers. L’objet social relatif aux activités immobilières doit être inscrit dans les statuts de la coopérative.
Droits réels : la coopérative doit être titulaire de droits réels sur les bâtiments qu’elle administre. Par droits réels, nous entendons le droit de propriété, la copropriété, les droits réels d'usage et les sûretés réelles conformément à la loi portant le livre 3 “Les biens” du Code civil dont notamment le droit d’emphytéose et de superficie.
Autonome : La prise de décision par les organes de la société est autonome vis-à-vis des pouvoirs publics ou de groupes d’entreprises à but lucratif ou non. Cette autonomie se traduit à travers le principe d’une personne = une voix, ou du moins aucun.e coopérateur.trice ne peut prendre part au vote à l’assemblée générale pour un nombre de voix dépassant le dixième des voix attachées aux parts ou actions représentées.
Gouvernance : le fonctionnement de l’organisation est démocratique, de type coopératif, transparent et clair, avec des garanties sur le maintien dans la durée de la finalité du projet. La gouvernance choisie doit permettre l’application de loyers modérés, la transparence totale sur le fonctionnement et les aspects financiers.
Écologie : la société d’exploitation est engagée durablement et volontairement dans le respect de l'environnement, du niveau planétaire (changements climatiques, érosion de la biodiversité, pollutions) jusqu’au niveau le plus local (usage des sols et des rivières, pollutions locales, bruit, paysage, …).
Utilisation parcimonieuse de l’espace : au vu de la limitation des ressources foncières, les projets de rénovation de bâtiments existants seront favorisés. Dans le cas contraire, l'étude de planification préalable à l'implantation du projet devra considérer les dimensions suivantes : l’accès au bâti aux habitant.e.s les plus défavorisé.e.s, aux associations à vocation sociale ou aux entreprises en économie sociale, la préservation de l'environnement naturel, l’intégration d'énergies durables, l’harmonisation avec l'environnement, l’ouverture sur le quartier, le respect des mixités sociales et fonctionnelles, ...

VISION

Notre vision du système immobilier de demain est celle d’un accès équitable au bâti pour toutes et tous, grâce à l’application des principes de propriété collective, de coopération et d’association, pour ainsi répondre à ce besoin primaire que représente l’habitat, et ce, tant pour les associations et entreprises non lucratives que pour tout être humain.

Elle est également celle d’une participation de chaque citoyen.ne et de chaque communauté humaine aux décisions et/ou aux actions nécessaires pour atteindre ces objectifs, dans une logique de partage spatial et temporel des rentes et des bienfaits : entre les générations présentes et futures, dans l’esprit d’une véritable utilité publique permettant l’accès du bâti à tous et toutes sur le territoire concerné.

Par un processus de démarchandisation des biens immobiliers, les coopératives comptent faire de leurs bâtiments des biens communs mis à disposition d’associations non-lucratives et d’entreprises sociales afin de créer des lieux de vie, de rencontres, de création et de production.

OBJECTIFS

Les acteurs de l’immobilier à finalité sociale cherchent à développer de nouvelles manières de gérer le patrimoine immobilier. Pour ce faire, chaque projet travaille à la réalisation de ces objectifs :

I. Démarchandiser les biens immobiliers

Les membres de la Fédération ont pour objectif commun de soustraire les biens immobiliers de la spéculation. En effet, par leur modèle basé sur la propriété collective et la finalité sociale, les membres encadrent, limitent et orientent la plus-value financière afin d’assurer la maintenance du parc immobilier existant et de permettre le développement de nouveaux projets. Ainsi, ils assurent la pérennité sociale des bâtiments et redorent la fonction sociale que représente l’habitat. En d’autres termes, il s’agit de considérer l’habitat comme un bien de première nécessité et un droit fondamental, non pas comme une marchandise.

II. Construire une territorialité du commun

Tel que mentionné plus haut, les signataires de cette charte s’engagent à offrir aux citoyen.ne.s et aux acteurs associatifs des moyens d’agir sur leur territoire. Ces moyens s’exercent à travers des pratiques communes de gestion du patrimoine immobilier.

III. Participer à l’accès au bâti pour toutes et tous

Les moyens d’action mis en place par les projets doivent permettre l’accès au bâti pour les publics les plus défavorisés. Par l’application d’une politique anti-spéculative, les projets proposent des logements à des prix abordables pour les personnes les plus démunies. Elles augmentent également l’offre de bâtiments à destination des organismes non-lucratifs.

IV. Prioriser et pérenniser l’usage des bâtiments et leurs usager.ère.s

Ce qui importe aux membres signataires est la pérennité des projets qui habitent les bâtiments. Leurs actions contribuent au développement pérenne d’activités à haute valeur sociale et culturelle menacées par une promotion immobilière essentiellement orientée vers le profit. Ces activités se traduisent par des lieux de vie, des lieux de production (ateliers, bureaux, …), et des lieux de création et de diffusion culturelle (salles de spectacle, ateliers d’artistes, …), et ce, à loyers modérés et/ou à destination de publics défavorisés.